萬達“斷臂”一周年(nián)，萬達商業更名萬達商管，把物業銷售收入從(cóng)主營業務移到其他(tā)業務，試圖從(cóng)裡(lǐ)到外撕掉房(fáng)地産标簽。盡管老王不想承認，但(dàn)萬達商管仍然是家房(fáng)地産企業。
一年(nián)前，前首富老王忍痛揮刀斷臂自(zì)救，跟融創的老孫和富力的老李做了筆600多億的大(dà)買賣。
他(tā)把萬達商業（現萬達商管）旗下13個文旅項目91%的股權和77個酒店(diàn)項目分(fēn)别打包賣給了老孫和老李，交易總對價高達637億，其中文旅項目438.44億、酒店(diàn)項目199.06億。
文旅項目主打産品是萬達城(chéng)，對标迪士尼，老王砸了不少錢，據說(shuō)僅南(nán)昌萬達城(chéng)一個項目總投資就(jiù)達到400億。到頭來(lái)，13個項目加起來(lái)才賣400多億。估計(jì)老王心在滴血，可(kě)是形勢比人(rén)強。
有人(rén)說(shuō)，老王這是“跳(tiào)樓大(dà)甩賣”，虧大(dà)發了。也有人(rén)說(shuō)，老王這是在加速“去(qù)地産化”，其實都(dōu)是一回事(shì)。
無論如(rú)何，前首富王健林和他(tā)的萬達從(cóng)這時候開始越發低調，老王再不提“小目标”，甚至很少公開露面，“國(guó)民(mín)老公”小王發微博的頻率都(dōu)下降了。
時隔一年(nián)有餘，萬達商業更名萬達商管，把物業銷售收入從(cóng)主營業務移到其他(tā)業務，試圖從(cóng)裡(lǐ)到外撕掉房(fáng)地産标簽。
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突如(rú)其來(lái)的“跳(tiào)樓大(dà)甩賣”
壞消息往往都(dōu)是從(cóng)傳聞開始的。
2017年(nián)6月22日(rì)早上，萬達債券忽遭瘋狂抛售，價格直線下跌，受此影(yǐng)響，萬達電影(yǐng)（002739.SZ）股價迅速跳(tiào)水，直逼跌停。
這時有兩則消息被廣爲傳播。一則是銀行資管部門(mén)被要求清倉萬達債券，該消息很快(kuài)被萬達集團及部分(fēn)銀行内部人(rén)士辟謠；另一則消息來(lái)自(zì)财新：銀監會6月中旬要求各家銀行排查包括萬達、海航集團、複星、浙江羅森内裡(lǐ)在内數家企業的授信及風(fēng)險分(fēn)析，排查對象多爲近年(nián)來(lái)海外投資比較兇猛、在銀行業敞口較大(dà)的民(mín)營企業集團。
對于萬達的“股債雙殺”，外界衆說(shuō)紛纭，唯一可(kě)以确定的是，萬達此前在房(fáng)地産一路(lù)高歌都(dōu)是離(lí)不開銀行支持，但(dàn)是此後，銀行不再是萬達的親密兄弟，對于地産企業來(lái)說(shuō)，這是緻命傷害。
更具戲劇(jù)性的是，在7月19日(rì)的簽約儀式上，接盤方忽然增加了富力地産。據說(shuō)，正式簽約前，三方還(hái)在會議(yì)室裡(lǐ)激烈争吵，期間甚至傳出摔杯子的聲音。發布會時間一延再延，會場背景闆一換再換，富力地産的名字随之時隐時現。
▵現場背景闆的變化充滿了戲劇(jù)性
無論如(rú)何，這場總對價超過600億的世紀交易被一緻認爲是老王的“斷臂求生(shēng)”策略。那麽，萬達爲何毫無預兆地走到了“斷臂”的邊緣？有人(rén)認爲是其過度海外投資引起監管不滿；有人(rén)認爲，萬達遇到了流動性危機(jī)；也有人(rén)認爲，萬達是基于對賭協議(yì)的壓力，加速“去(qù)地産化”爲A股IPO鋪路(lù)。
相(xiàng)比恒大(dà)的快(kuài)速轉變，萬達顯得(de)固執和不懂(dǒng)世情。這和亞洲首富的身(shēn)份不是那麽恰合。不過萬達的快(kuài)速去(qù)地産化還(hái)是讓人(rén)吃(chī)驚。
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“去(qù)地産化”任重道遠(yuǎn)
時間倒回三年(nián)前，萬達是全球最大(dà)的商業地産開發商，老王剛剛擠下李嘉誠登上亞洲首富寶座，小王則獲封“國(guó)民(mín)老公”在微博上一呼百應。
這一年(nián)，王健林判斷，中國(guó)房(fáng)地産業已走到供需平衡的拐點，躺着掙錢的高利潤時代已經過去(qù)。于是，意氣風(fēng)發的老王發布了一個重大(dà)決定：萬達全面開始第四次轉型，去(qù)掉商業地産中的房(fáng)地産項目，實現輕資産化。
無論從(cóng)負債結構還(hái)是收入結構來(lái)看，萬達商業都(dōu)是一家不折不扣的房(fáng)地産企業，“去(qù)地産化”進展緩慢(màn)。
不僅如(rú)此，萬達商業還(hái)出現營業收入下降、淨利潤增長停滞的現象。同時期，恒大(dà)、碧桂園等地産巨頭的營收、淨利潤卻在狂飙猛進，萬達在房(fáng)地産行業迅速掉隊。
2017年(nián)年(nián)中，嚴峻形勢之下，老王一狠心一跺腳，把文旅項目和酒店(diàn)打包甩賣，并去(qù)掉了萬達商業名字中的“地産”字樣，改名萬達商管，将物業銷售從(cóng)主營業務項移到其他(tā)業務項，加快(kuài)向輕資産化轉型。
▵萬達出售的13個文旅項目
截至2018年(nián)6月30日(rì)，萬達商管其他(tā)業務收入占比爲68%，同比下降5%；上半年(nián)實現投資物業租賃收入143億元，占總營收比重爲28%，達到曆史最高值，“去(qù)地産化”速度明顯加快(kuài)。
盡管如(rú)此，包括物業銷售在内的其他(tā)業務收入仍占萬達商管總營收的三分(fēn)之二以上，萬達商管對物業銷售收入的依賴不可(kě)小觑，“去(qù)地産化”依舊任重道遠(yuǎn)。
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淨利增長還(hái)靠地産
值得(de)慶幸的是，“斷臂”一年(nián)，萬達商管的經營和負債情況均在好轉。
2017年(nián)，萬達商管實現營業收入1355.67億元，同比僅上升4%，增長幾乎停滞；歸母淨利潤爲200億，同比下降34%，其中公允價值變動收益高達191億，爲其保持正向利潤立下汗馬功勞。
另一方面，費用的大(dà)幅下降提高了淨利率。
2018年(nián)半年(nián)報顯示，萬達商管的銷售費用和管理(lǐ)費用分(fēn)别同比下降49%和26%。值得(de)一提的是，銷售費用和管理(lǐ)費用中，職工(gōng)薪酬都(dōu)出現明顯下降，或許與萬達去(qù)年(nián)底傳出的裁員(yuán)有關。
總而言之，2018年(nián)上半年(nián)，萬達商管的經營情況較2017年(nián)全面好轉，老王“斷臂”的效果還(hái)算不錯。
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償債能力上升
世紀交易簽約儀式上，老王曾宣布，本次轉讓後，萬達商業的貸款加上債券2000億元，賬面現金1000億（不包含13個文旅城(chéng)300億現金），轉讓回收現金680億，賬面現金合集1700億元，因此決定清償大(dà)部分(fēn)貸款。
市界整理(lǐ)其近兩年(nián)财報發現，“斷臂”後，其負債規模明顯下降。
截至2017年(nián)底,萬達商管總負債4,462.53億元,較2017年(nián)年(nián)中減少1,464.93億元，減幅25%,到2018年(nián)6月底持續減少663.26億元，減幅15%。
▵根據年(nián)報數據整理(lǐ)
萬達商管的總負債中有息債務占比約50%，此次出售資産收回的現金也大(dà)部分(fēn)用于償還(hái)有息債務。截至2018年(nián)6月底，其有息債務1,971.97億元，同比減少836.43億元，減幅30%。
▵根據年(nián)報數據整理(lǐ)
從(cóng)上表的各個指标數據中可(kě)以看出萬達商管的償債能力在逐漸增強，但(dàn)是增強的比率在逐漸下降。
▵數據來(lái)自(zì)于2018年(nián)半年(nián)報
從(cóng)萬達商管應付債券明細中可(kě)以看到，截至2018年(nián)6月末，公司境内存續的債券本金金額合計(jì)爲870.00億元，未來(lái) 1～2 年(nián)内到期250億元，2～3年(nián)内到期580億元,合計(jì)占總應付債券本金總額的95%以上，因此萬達商管依然存在着一定的集中償付壓力。
盡管存在一定的集中償債壓力，萬達商管還(hái)債的資金來(lái)源保障較充足。
首先，截至2018年(nián)6月底，萬達商管的貨币資金870.67億元，受限資金50.21億元，占比僅5.8%。其次，截至2017年(nián)年(nián)末，萬達商管共獲得(de)主要合作銀行的授信額度爲3,629 億元，其中已使用授信902億元，未使用授信2,727億元；最後，經營狀況好轉，将爲償債提供有力的保障。
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回A路(lù)遙遙無期
2016年(nián)從(cóng)港股私有化退市時，萬達商管曾引入外部投資者，并承諾2018年(nián)8月31日(rì)前回A上市，否則，萬達集團将以年(nián)利率12%向境外投資者和年(nián)利率10%向境内投資者回購(gòu)全部股權，本息合計(jì)超300億人(rén)民(mín)币。
早在2015年(nián)11月，萬達商管就(jiù)已向證監會提交IPO資料，但(dàn)至今仍無音訊。證監會8月31日(rì)更新的IPO排隊名單顯示，萬達商管排在第76位，審核狀态爲已反饋，所屬行業依然是房(fáng)地産業。
接近萬達商管IPO的人(rén)士告訴市界，萬達商管回A“遙遙無期，隻是還(hái)沒撤材料而已”。至于原因，該人(rén)士表示，與房(fáng)地産企業IPO暫停有關。如(rú)此一來(lái)，萬達必然輸掉當年(nián)的對賭協議(yì)，需拿出超過300億真金白(bái)銀回購(gòu)股份。
關鍵時刻，老王的朋友圈再次發揮了巨大(dà)作用。今年(nián)年(nián)初，萬達商管引入騰訊、蘇甯、京東、融創合計(jì)340億元的戰略投資，将回A時限推後到2023年(nián)10月31日(rì)。
同時，萬達商管宣布将在1至2年(nián)内消化房(fáng)地産業務，未來(lái)不再進行房(fáng)地産開發，轉型成爲一家純粹的商業管理(lǐ)運營企業，爲上市鋪路(lù)。
某種程度來(lái)說(shuō)，萬達商管“回A”的進程，成爲“去(qù)地産化”的進程。但(dàn)自(zì)2015年(nián)至今，其物業銷售收入占營收的比重僅下降了約14%，可(kě)見(jiàn)轉型之難。
今年(nián)1月，萬達2017年(nián)年(nián)會揮别溫暖的南(nán)國(guó)，在天寒地凍的哈爾濱召開，當《歌唱祖國(guó)》的旋律響起，王健林老淚縱橫，他(tā)說(shuō)：“30年(nián)，萬達真是不容易。”
拭幹眼淚，老王回應了2017年(nián)6月之後遭遇的種種，承認萬達“經曆了風(fēng)波，承受了磨難”，但(dàn)轉型的方向不變，目标是“三到五年(nián)之内把‘地産’去(qù)掉，變成商業發展公司或商業服務公司”。
可(kě)是，就(jiù)算成功拿掉房(fáng)地産業務，未來(lái)僅靠租賃收入還(hái)能否支撐一個如(rú)日(rì)中天的萬達的估值？老王和萬達面臨的“磨難”或許才剛剛開始。
